Определение ставок аренды пастбищ — Beef2Live

Определение ставок аренды пастбищ

Из-за повышения цен на коров и телят некоторые производители и землевладельцы повторно посещают свои пастбища.

«Ставки аренды пастбищ трудно определить, потому что необходимо учитывать множество факторов, таких как наличие земли и пастбищ на местах, локальный спрос, качество пастбищ, состояние существующих заборов и воды, а также переговоры», — говорит Дин. Дайк, специалист по управлению фермерским хозяйством, Агроинформационный центр Альберты, Штеттлер.

«По предварительным данным к пастбищному сезону 2015 года спрос на пастбища будет оставаться высоким, даже несмотря на то, что недавняя инвентаризация крупного рогатого скота Статистического управления Канады показывает сокращение мясных коров на 3 процента и ремонтных телок на 2,7 процента в Альберте. Поголовье травяного скота также снизилось отчасти из-за значительного падения цен, наблюдавшегося в последние несколько лет. Ожидаемое увеличение арендной платы за пастбища в этом году может быть связано с более высокими ценами на телят, отсутствием травоядных и сокращением доступных пастбищ в провинции.”

Обеспечение пастбищ во многом зависит от погоды. Хотя влажность почвы осенью и зимой оказывает определенное влияние, от 60 до 70 процентов общего производства кормов приходится на период с апреля по 1 июля. Количество осадков сильно варьируется от года к году, и прогнозировать состояние пастбищ очень сложно.

«В общем, разница в арендной плате от года к году невелика», — говорит Дайк. «Согласно данным обследований по индивидуальным ставкам, с 2005 года аренда пастбищ в провинции в среднем стоила от 18 до 26 долларов за одну животную в месяц.

Помимо опросов, установление справедливой арендной ставки должно обеспечивать баланс между тем, кто будет присматривать за скотом, сколько может взимать арендодатель, сколько арендатор может позволить себе заплатить, и пропускной способностью пастбища.

«Целью землевладельца должно быть возмещение земельного налога, стоимость ремонта любого забора и возврат инвестиций в землю, — говорит Дайк. «И наоборот, арендатор должен рассчитать, сколько он может позволить себе заплатить, исходя из предполагаемых затрат и прибыли. Например, если арендованное пастбище будет использоваться для выпаса бычков, арендатор должен учитывать цену на кормовой скот весной, какова ожидаемая продажная цена осенью и какие затраты на выпас скота будут включать в себя минеральные ресурсы. соль, лекарства и проценты от инвестиций в крупный рогатый скот.Кроме того, следует оценить любые затраты на рабочую силу и возможные транспортные расходы, если место проживания находится далеко от крупного рогатого скота. Основываясь на этой информации, можно оценить максимальную сумму, которую нужно заплатить за пастбище, но она должна быть умерена качеством пастбища и местоположением по отношению к приусадебной ферме и водоснабжению.

«Даже если владельцы и арендаторы хотят получить окончательный ответ на вопрос о ставках аренды пастбищ, лучшим ответом может быть« это зависит от обстоятельств ». Начинать следует с исследования ставок местного рынка, расчета ожидаемой прибыли для обеих сторон, согласования справедливая ставка и заканчивается письменным соглашением.”

Контактное лицо:
Дин Дайк
310-ФЕРМА (3276)

EC-623

(пересмотрена 7/2000)

Университет Пердью

Совместная служба поддержки

West Lafayette, IN 47907

Дж. Х. Аткинсон и Дэвид К. Петриц, экономисты-консультанты

Аренда пастбищ служит важной экономической цели.Это позволяет дееспособному производителю с ограниченным капиталом получить возможность использования дополнительных пастбищ, не делая большой капитал вне закона. На в то же время арендодатель * с имеющимся пастбищем получает доход от его утилизация без участия крупного рогатого скота бизнес. * (Термины «домовладелец» и «землевладелец» используются как синонимы хотя некоторые пастбища могут сдаваться арендаторами в субаренду.)

Определение справедливой и разумной арендной платы, которая принесет пользу как арендодателю и арендатору сложно.В отличие от аренды наличными и долей договоренности о пахотных землях, условия аренды пастбищ не общеизвестны. Кроме того, качество пастбищ широко варьируется. Устройство, используемое фермером для улучшения пастбищ вероятно, не подходит для соседа, у которого неулучшенное пастбище частично покрыт кустарником и деревьями. Ставки и условия аренды пастбищ таким образом, может широко варьироваться в пределах одного и того же языка, но все же быть приемлемым как арендодателю, так и арендатору.

ВАРИАЦИИ НА Пастбищах

«Пастбище» — слово, имеющее много значений. Общее производство, а также сезонность производства во многом зависит от видов трав и бобовых на пастбище. Некоторые более продуктивны, чем другие.

Большая часть земли, используемой под пастбища, слишком грубая, каменистая или влажная, чтобы культивировать. Пастбища составляют небольшую часть от общей площади много ферм Индианы и составляет еще меньшую долю ферм доход.

Если управление в прошлые годы было плохим, пастбища могут давать больше сорняков и деревьев, чем кормов. Иногда это пастбища описывается как «тренировочная площадка».

Другая крайность — удобренные травяно-бобовые пастбища, расположенные на пашня. Растительность может включать садовые травы, костры, овсяницы. и бобовые; сорняки контролируются. Эти пастбища очень продуктивно и прибыльно при использовании в хороших программах животноводства.

Содержание белка в разных пастбищных растениях варьируется и составляет отражается на приросте производства молока. Хорошие травяно-бобовые смеси дают больший урожай и больше молока, чем пастбища с прямой травой, особенно в более засушливую часть пастбищного сезона.

РЫНОК АРЕНДЫ Пастбищ

Как и в случае других договоров аренды, условия аренды пастбищ отражать местные обычаи, вклад одной или обеих сторон и торг.Договоры аренды обычно заключаются в устной форме и редко включают в себя больше, чем разовый пастбищный сезон. Самая сложная часть аренды пастбищ — это определение арендной ставки, приемлемой для обеих сторон.

Варианты ставок

В сезоны, когда идет обильный дождь и много травы, спрос на аренду пастбищ невелик, а «обычная» аренда пастбищ имеет тенденцию быть ниже. В засушливые сезоны все наоборот. Но в в целом изменения арендной платы от года к году невелики — меньше, чем вариации в производстве в большинстве случаев.Точно так же от фермы к ферме различия в сумме, взимаемой за использование пастбищ, редко бывают столь же велико, как и разница в производительности.

Арендная плата также в некоторой степени отражает спрос. Когда числа и цены поголовья скота высоки, арендная плата, как правило, растет, но, опять же, изменения сравнительно небольшие.

Различные методы расчета арендной платы

Как правило, арендная плата за пастбища указывается из расчета на душу населения в месяц. основе или из расчета на акр.

на душу населения в месяц . Этот метод чаще всего используется, когда только задействовано несколько голов скота. Ставки обычно применяются к зрелые коровы. В большинстве случаев не делается различий между коровы с телятами, коровы в молоке, но без телят, и сухие коровы. Точно так же разница в размере взрослых коров редко бывает отражается в арендной плате, несмотря на то, что потребление корма увеличивается с размером.

Когда пастбище арендуется из расчета на душу населения в месяц, ставки аренды было бы более значимым, если бы они были выражены в терминах животных ед., эл.g., 5,50 долларов США за головку в месяц. Используя животный блок значений, указанных в Таблице 1, за пару мать-детеныш будет взиматься плата в размере 7,15 долларов США за месяц ($ 5,50 x 1,3), годовалый в возрасте от 12 до 17 месяцев, 3,58 доллара (5,50 доллара x 0,65) и т. Д.

Таблица 1. Показатели поголовья животных для разных видов крупного рогатого скота и других животных Домашний скот.*

  №
                                        животное
Класс поголовья 
-------------------------------------------------- -
Коровы (весом 1000 фунтов) 1.0
Пары корова и теленок 1.3
Двухлетние бычки .9
Молодняк крупного рогатого скота (1824 мес.) 8
Молодняк крупного рогатого скота (12-17 мес.) 65
Телята (до 12 мес.) 5
Быки (зрелые) 1,4
Седельные лошади (зрелые) 1,25
Овцы .2
-------------------------------------------------- -
* Валентин, Джон Ф. и Дональд Ф.Burzlaff. Небраска Справочник по
Range Management, E.C.68-131, Университет Небраски.
 

Ставки аренды обычно неадекватно отражают разницу в нормы поголовья или по качеству травы. Владельцы домашнего скота должны держать эти факторы в виду, поскольку вариации в любом из факторов могут и делают влияют на приросты или количество произведенного молока.

Когда пастбище арендуется из расчета на душу населения в месяц, арендатор стремится получить столько же прибыли на душу населения, сколько возможный.Следовательно, его эгоистичный интерес заставит его низкий уровень запасов. Однако есть уровень запаса, который даст максимальный прирост на животное. Любое сокращение количества выпаса из-за этого оптимальный уровень не приведет к дополнительному приросту на одно животное (корм будет просто потрачен впустую) и снизит потенциальный доход до владелец пастбища, не принося пользы владельцу скота.

Аренда за сотку . Арендная плата, взимаемая за акр, должна отражают продуктивность.Различия в продуктивности пастбищ делают его невозможно использовать расценки на акр **, ничего не зная о конкретном пастбище. Факторы, влияющие на продуктивность пастбища включают естественную продуктивность почвы; виды трав и бобовых культур в стенде; количество и виды сорняков; предыдущие практики фертильности; нормы складирования; источник и качество воды; и состояние заборы. Когда пастбище арендуется акром на сезон, арендатор будут заинтересованы в максимальной производительности с акра.Он будет склонен увеличить количество пастбищ, если он арендует по акрам, а не по голова. Но это требует дальнейшего изучения. Мало сомнений что уровень поголовья иногда настолько высок, что количество корма доступного едва ли достаточно, чтобы обеспечить обслуживание. Таким образом, чтобы максимизировать доход, арендатор обычно должен стараться запасаться по ставке это приведет к наибольшему увеличению общего веса. ** (в среднем по штату Ставки аренды пастбищ ежегодно публикуются в Form Real Estate Market. Developments, USDA, ERS, Вашингтон, Д.C. Ставка аренды, указанная для 1984 год стоил 36,40 доллара за акр.)

С точки зрения владельца пастбища, показатель поголовья может превышают долгосрочный оптимальный уровень для одного или нескольких сезонов, но на за счет снижения жизнеспособности наиболее желанных растений и причинения вреда здоровью. больше эрозии. При длительном перевыпасе грузоподъемность и может серьезно пострадать продуктивность пастбища. Следовательно у арендодателя есть веские основания быть заинтересованными в положении об аренде, которое ограничивает уровень запасов до уровня, который приведет к наибольшему производство в течение многих лет.Если ограничение выражено в условия размещения животных, как указано в Таблице 1 и формах аренды, различия в потреблении кормов животными разного размера будут признаны и приняты во внимание.

Когда пастбище арендовано акром, забором, колодцем и электроэнергией агрегаты (ветряная мельница или двигатель) должны быть в рабочем состоянии в начале пастбищный сезон. Однако в течение сезона обычно Арендатор обязан предоставить рабочую силу для содержания как забор и силовой агрегат.Его работа также состоит в том, чтобы убедиться, что соль и есть вода; вести учет чисел и присматривать за больные или раненые животные. Владелец пастбища обычно поставляет материалы для ремонта заборов и капитального ремонта колодца и блок питания.

Обязанности по техническому обслуживанию обычно не берут на себя арендатор из расчета на душу населения; таким образом, сумма арендной платы, выплаченная в течение сезон может быть немного меньше, если пастбище арендуется акром (при условии сопоставимого уровня поголовья).Разница была бы небольшая, однако — вероятно, не более чем от 1,50 до 2,00 долларов США за акр для сезон. (Это предполагает, что аренда на душу населения в месяц будет составлять эффект на весь период выпаса.)

РАСЧЕТ АРЕНДЫ

Местные условия спроса и предложения играют важную роль в определение пастбищной ренты. Если сдается большое количество пастбищ в районе и очень немногие производители нуждаются в пастбищах, арендная ставка будет вероятный спад в этой области.Пастбища должны использоваться где и когда выращивают, а не хранят для дальнейшего использования. Поскольку так мало альтернатив как правило, существуют пастбищные земли, согласованная арендная плата должна быть устанавливается путем переговоров между домовладельцем и арендатором. Во многих случаев, особенно с небольшими площадями, немногие фермеры могут быть заинтересованы в аренде, поэтому человек, который может использовать пастбище, может получить «сделку».

При оценке того, сколько он может позволить себе платить за аренду пастбища, арендатору необходимо учитывать свой потенциал прибыли от использования пастбище.Например, если арендованное пастбище будет использоваться для выпаса скота. бычков, арендатор должен учитывать цену на кормовой скот в этом весной, какова ожидаемая цена продажи этой осенью и какая некоторые из затрат, связанных с программой выпаса скота, будут такими: как: дополнительное питание, водоснабжение, минералы и соль, лекарства, имплантаты и проценты от инвестиций в крупный рогатый скот. Он также должен оценить его затраты на рабочую силу и возможные дорожные расходы, если его место жительства далеко от скота.Из них максимальная сумма, которую он может можно оценить возможность платить за аренду пастбищ. Это будет сдерживается качеством пастбища и местоположением по отношению к его дому ферма и водоснабжение.

С другой стороны, арендодатели хотят возместить часть затрат на владение пастбищами. Как минимум, это могут быть налоги на недвижимость и расходы на содержание заборов и водоснабжения. Конечно, они надеются чтобы получить некоторую отдачу от своих инвестиций в землю.

Затраты на удобрения, ремонт забора и содержание воды. предложение может быть оплачено либо арендодателем, либо арендатором. Рента будет варьироваться в зависимости от того, как эти расходы покрываются.

Удовлетворительное соглашение об аренде — это договор, в котором все стороны понимать и добровольно соглашаться с условиями. Когда-то такой соглашение достигнуто, важно, чтобы оно было написано так, чтобы обе стороны могут обратиться к нему и определить свои обязанности.

АЛЬТЕРНАТИВНАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Если пастбище находится на пахотной земле, землевладельцы должны мыслить категориями что такая земля может дать другие культуры, такие как кукуруза, соя, пшеница или сено. Если арендная плата за пастбища не равна чистой прибыли что может быть получено из других культур, землевладельцы, вероятно, захотят вспахивать пастбища и сажать посевы. Это особенно верно где земля ровная и эрозия не является проблемой. На неводимой земле, однако единственной альтернативой использованию пастбищ может быть относительно низкая долгосрочная отдача от лесного хозяйства.Капитал и менеджмент для эффективное лесное производство может отсутствовать.

АЛЬТЕРНАТИВНАЯ СТОИМОСТЬ КОРМОВ ЖИВОТНОВОДСТВА

В фермерских условиях сложно оценить производство пастбища и получите «идеальную» арендную плату. Таким образом, формула в Таблице 2 был разработан как руководство по установлению и оценке плата за аренду пастбищ. Эта формула учитывает цену альтернативные корма и посредством общей оценки состояния пастбища, отражает вид и состояние пастбища рост.Нехватка пастбищ, доступных в сообществе, влияет на формула косвенно через цену сена. Качество пастбищ коэффициент определяется следующим образом. *

Пышное зеленое пастбище с высоким содержанием белка .30
Отличное травяное пастбище .275
Хорошее пастбище .25
Честное пастбище .225
Плохая трава или значительный рост сорняков .20

* Коэффициенты взяты из таблицы на странице 11 EC 627, New
Способ кормления дойных коров, С.В. Ниблер, Университет
Небраска.
 

Таблица 2. Руководство по установлению и оценке платы за аренду пастбищ. *

 
  Средний вес Средняя цена Ставки за
  (в тысячах фунтов) x хорошего сена (на тонну) x Качество = голова на
производства кормов за пастбищно-факторный месяц **
в период пастбищного сезона 
-------------------------------------------------- -----------------------------------------
Примеры:
       1.2 x 40 долларов x 0,275 = 13,20 доллара США
(1200 фунтов коровы) (цена (коэффициент для
                                 трава сено) отличное пастбище)

       0,75 x 50 долл. США x 0,275 = 10,30 долл. США
    (750 фунтов руль) (цена
                                 сено люцерны)

       0,75 x 40 долл. США x.225 = 6,75 доллара
                                 (в год (коэффициент для
                                 опустить сено от хорошего к хорошему
                                  цены) пастбище)
-------------------------------------------------- -----------------------------------------
* На основе данных Nelson, T.R. и L. Bitney, «Расчет ставок аренды пастбищ»,
FM64-7 (mimeo), факультет экономики сельского хозяйства, Университет г.
Небраска.** Чтобы определить норму за акр, если владелец пастбища не несет ответственности
за присмотр за домашним скотом умножьте месячную ставку на число
месяцев, вычтите из расчета на человека плату за надзор и разделите
остаток на количество акров, необходимых для перевозки животного на этом
пастбище.

 

Стоимость сена, используемого в формуле, может быть оценена, возможно, на основе текущих и прошлых рыночных цен, а также арендной ставки установлен заранее.Или цены в середине месяца за пастбищный сезон. может быть усреднен, а арендная плата определена в конце сезона. А минимальная арендная плата может быть установлена ​​и оплачена заранее с дополнительными арендная плата, если таковая имеется, выплачивается в конце сезона. Использование этой формулы дает пастбища и владельцы скота — отправная точка в обсуждении пастбищ арендные ставки. Обычные ставки в сообществе и относительные переговорная позиция для каждой стороны, несомненно, войдет в переговоры и, следовательно, в окончательную согласованную ставку.

ДОЛЯ ПРИБЫЛИ

Иногда владельцы пастбищ и крупного рогатого скота интересуются разработка долевого участия. Такое расположение может разделить производственный и ценовой риск между двумя сторонами. Под этим договоренности, вклад каждой стороны используется в качестве основы для разделение дохода. Взносы собственника пастбища почти всегда включают земельные налоги, проценты на пастбищные инвестиции, амортизацию и ремонт систем водоснабжения и ограждений, и может включать в себя часть стоимость таких вещей, как соль, минералы и рабочая сила.В зависимости от владение скотом, владелец пастбища может также нести часть риск гибели крупного рогатого скота.

Вклады владельца скота включают проценты за скот. инвестиции и любые другие взносы, такие как зерно, соль, полезные ископаемые, труд и риск потери смерти.

Разделенный доход будет равен стоимости молока или прирост скота, полученный на пастбищах. Ценность домашнего скота прибыль должна рассчитываться на основе чистого увеличения ценить.Это потребует определения ценности животных. выпас в начале и в конце пастбищного сезона.

Например, бычок может весить 400 фунтов 1 мая и стоить 70 долларов за ц. на общую сумму 280 долларов. 1 октября вес может быть 600 фунтов стоимостью 60 долларов за центнер. на общую сумму 360 долларов. В течение за 5 месяцев стоимость бычка увеличилась с 280 до 360 долларов, или 80 долларов на человека. Эта сумма будет разделена согласно договору аренды. соглашение.Следует заранее договориться о том, может ли смерть потери должны быть включены в расчет прибавки в весе.

При таком соглашении о «доле прибыли» арендатор переносит часть производственный и ценовой риск для арендодателя. Взамен он соглашается позволить арендодателю разделить неожиданно хороший набор веса и / или Цены. При желании можно установить минимальную и / или максимальную арендную плату.

ПЕРЕМЕННАЯ АРЕНДА

Могут быть разработаны другие лизинговые соглашения, которые также служат для переноса части риска и шанса на прибыль на помещик.Например, риск плохого набора веса из-за погоду можно эффективно изменить, взимая фиксированную сумму за фунт прибыли.

Чтобы проиллюстрировать, как это может работать, предположим, что плата за пастбища Годовалый бычок — 3,50 доллара в месяц. Для 5-месячного пастбищного сезона это составит 3,50 доллара x 5 или 17,50 доллара. За 150 дней на пастбище Прирост в 225 фунтов может быть разумным ожиданием. Аренда пастбища при таких обстоятельствах составит 7,8 цента за фунт.

Вместо того, чтобы взимать 3,50 доллара с человека в месяц, домовладелец может взимать 8 центов за фунт прибыли. Если прирост оказался необычным хорошо, (возможно, 275 фунтов), вместо этого он получил бы 22 доллара за сезон 17,50 долларов США. С другой стороны, если трава была короткой, а прирост составлял 175 фунтов, он получил бы только 14 долларов.

Владельцы пастбищ могут не захотеть брать на себя такой риск если они не ожидают получить немного более высокую арендную плату в среднем за делать это.Насколько выше можно определить только путем торга процесс.

Риск изменения цен можно снизить за счет гибкой арендной платы. формула. Ниже приводится описание одного метода. Аренда базы ставка за акр и базовая цена (в среднем за октябрь и ноябрь) Были созданы хорошие на выбор бычки-бычки на указанном рынке. Каждый годовая ставка аренды была изменена на тот же процент, что и цена телят изменено. Проще говоря, арендная плата за акр может быть рассчитывается как произведение цены на теленка на быка.Например, если была достигнута договоренность о базовой арендной плате в размере 30 долларов США за акр с основным теленком. цена 60 долларов за цент, коэффициент ренты составит 0,5. Если цены на теленка выросла до 70 долларов в следующем году в согласованный период времени, арендная плата поднимется до 35 долларов за акр. Эту процедуру можно использовать для регулировки арендной платы по определенной причине или установить ставку продления для следующий год.

Арендную плату также можно скорректировать в конце сезона с учетом изменений в продуктивность пастбищ за счет погодных условий.Это может быть сделано изменение арендной платы на тот же процент, на который сезонный округ урожай сена изменился по сравнению со средним значением за 5 или 10 лет. Оценка сена данные об урожайности обычно можно получить в Управлении сельского хозяйства. Статистика в Университете Пердью. Средние по округам обычно не доступно в течение нескольких месяцев после окончания сезона.

ДРУГИЕ СООБРАЖЕНИЯ

Договор аренды должен быть оформлен в письменной форме. Сам процесс письменное соглашение приводит к вытеснению орфографии из подробности о соглашениях, которые иначе не могли бы обсуждаться или может быть понят только туманным образом.Как только эти идеи будут реализованы записанные в письменной форме, они служат напоминанием для обеих сторон и юридическая запись (если она правильно оформлена и подписана) об обязанностях каждой партии. В случае, если одна или обе стороны соглашения должны умереть, письменный договор аренды обеспечивает основу для понимания и действий со стороны наследников и управляющих имуществом.

Ниже приведен контрольный список элементов, которые могут быть включены в аренда. Пункты 1-4 и 10-15 — это минимум необходимого для аренды. соглашение.Для аренды в соответствии с конкретными юридическими требованиями могут потребоваться услуги юриста.

1. Имена, адреса и интересы вовлеченных сторон.

2. Дата вступления в силу аренды.

4. Юридическое описание пастбищ, возможно дополненное по карте.

5. Ограничение количества выпасаемых животных.

6. Детали договора о требованиях к здоровью.

7. Положения о животных-нарушителях.

8. Соглашение об идентификации.

9. Соглашение относительно выпаса мужских племенных животных и прав владельца женского поголовья.

10. Заявленные обязанности обеих сторон в отношении вода, соль, ремонт заборов, учет скота и т. д.

11.Положение о праве пастбища на выход на пастбище.

12.Положения о субаренде.

13. Размер арендной платы или способ ее расчета.

14. При внесении арендной платы.

15.Положение об урегулировании разногласий.

Договоры аренды могут быть прекращены по истечении одного или нескольких периодов времени. (год, месяц, сезон). Может быть предусмотрено повторное согласование аренда в течение определенного времени до расторжения. Некоторые формы аренды есть пункт об автоматическом продлении, аналогичный следующему:

«Этот договор аренды будет продолжать действовать из года в год после этого. до тех пор, пока письменное уведомление о расторжении не поступит от любой из сторон по крайней мере _______________ месяцев до годовщины месяца и дня этого аренда, которая составляет _______________________.»

Владельцы пастбищ могут быть заинтересованы в сохранении своих пастбищ свободными от почвенные болезни для защиты здоровья собственного скота и скот принят на пастбище. Это можно сделать, только если животные известны. быть больным не пускают. Свидетельство под присягой или справка о состоянии здоровья от ветеринарный врач должен предоставить приемлемые доказательства состояния животного здоровья и служат основанием для принятия или отклонения домашнего скота.

Любое животное, которое склонно пролезать под, сквозь заборы или перелезать через них. («пронырливое» животное) может повредить заборы и прилегающие к ним посевы.Повреждение забора или простой факт отсутствия одного животного может привести к выбыванию другого скота. Возможно, самая большая опасность — это ответственность возникает, если животное выскакивает на дорогу и вызывает авария. Повторные правонарушения со стороны конкретного животного — это Хороший показатель того, что животное — это привычный заборный «ползун». В владелец пастбища имеет право включать положения об аренде для удаления такого животного, чтобы исключить опасность ответственности. Он будет особенно заинтересован в таком пункте, если он сохраняет ответственность за уход за скотом, содержание заборов в ремонте, и т.п.

В условиях, когда скот, принадлежащий нескольким владельцам, пасутся вместе, проблема идентификации может быть существенный. Какой-либо четко определяемый знак или бренд, предоставленный владельцы скота — лучшее решение.

В обычных условиях ожидается, что владелец пастбища предоставит адекватный источник воды. Это могут быть пруды или колодцы с мельницами (или моторами) и резервуарами. Владельцы крупного рогатого скота могут захотеть сделать некоторая проверка надежности водоснабжения перед оформление любого договора аренды.Нехватка воды может быть крайне пагубно сказывается на приросте поголовья и может потребовать вывоза вода или удаление инвентаря.

Риск гибели от ядовитых растений часто увеличивается при засушливые условия. Следовательно, у владельцев крупного рогатого скота есть основания обеспокоены наличием ядовитых сорняков и растений, а также усилия владельца пастбища по их устранению.

Владельцам пастбищ, которые забирают скот на летние пастбища, следует: информировать владельцев скота о планах по добавлению племенных самцов на пастбище.Некоторые владельцы крупного рогатого скота могут не захотеть разводить самок. Если в планах чтобы включить самцов, меняют после начала пастбищного сезона, владельцы женских особей может захотеть оставить за собой право удалить их без штраф.

Если это специально не предусмотрено договором аренды, владелец пастбища может технически запретить вход на собственное пастбище. это поэтому желательно включить в договор аренды раздел, который будет определить права входа владельца пастбища.

АРЕНДНЫЕ ФОРМЫ

Для вашего использования доступны три формы аренды. См. Вашего окружного агента для:

Аренда пастбищ 1 (Денежная арендная плата за голову в месяц) EC-624.

Аренда пастбищ 2 (Денежная аренда на основе акров) EC-625.

Аренда пастбищ 3 (рента, выплачиваемая за счет доли от прибыли) EC-626.

Эта публикация была подготовлена ​​для оказания помощи в достижении пастбищ. договор аренды. Гарантия соблюдения конкретных юридических требований. встречены могут потребоваться услуги юриста.

Ред. 2/87

Отзыв написан 7/2000 г.

Кооперативная консультативная работа в сельском хозяйстве и домохозяйстве, состояние Индиана, Университет Пердью и Министерство сельского хозяйства США. сотрудничество; Х. А. Уодсворт, директор, West Lafayette, IN. Выдается в выполнение актов от 8 мая и 30 июня 1914 года. Кооператив Служба распространения знаний Университета Пердью — это позитивное действие / равное учреждение возможностей

Определение ставок аренды пастбищ — Публикации

Фото Миранды Михан, NDSU

Животноводы и землевладельцы попросили простой и справедливый метод определения ставок арендной платы за пастбища.На этот вопрос, как правило, сложно ответить, поскольку цены могут варьироваться от региона к региону из-за рыночного спроса и предложения.

Однако существует несколько методов расчета ставки арендной платы за пастбище. Прежде чем рассчитывать арендную ставку пастбища, важно понять множество факторов, влияющих на арендную ставку.

Ставки аренды пастбищ варьируются в зависимости от:

• Количество и качество корма
• Виды и состав кормов — пастбища, улучшенные пастбища ¹ , однолетняя покровная культура, пожнивные остатки
• Состояние забора
• Качество и наличие воды
• Методы хозяйствования, требуемые землевладельцем
• Наличие системы выпаса на пастбищах и улучшенных пастбищах
• Плодородие на улучшенных пастбищах
• Спрос и предложение

¹ Улучшенные пастбища обычно относятся к засеянным пастбищам и могут включать в себя виды прирученных трав, такие как пырей, костер, смеси пырей, а также просроченные земли Программы заповедника на северных равнинах.

Варианты арендной платы за пастбища

Существует множество вариантов расчета ставок аренды пастбищ в качестве отправной точки для переговоров между землевладельцем и арендатором. Поскольку Северная Дакота — это в первую очередь штат, где выращивают телят, лучшие варианты арендной платы, подходящие для нашего региона, основаны на:

1. Арендная ставка по акрам

• Текущие рыночные ставки на основе ежегодных обзоров — Национальная служба сельскохозяйственной статистики Министерства сельского хозяйства США (USDA)
• Рентабельность инвестиций в пастбища — доход, основанный на стоимости земли

2.Арендная ставка по животным в месяц (AUM)

• Арендная плата за голову скота в месяц

Доступны другие варианты арендной платы за пастбища или методы расчета стоимости арендной платы.

3. Метод оценки

Этот вариант используется, когда оплата производится на основе показателей поголовья. Этот метод не рекомендуется для постоянных пастбищ, таких как естественные пастбища или улучшенные пастбища, на которых пасутся пары «корова-детеныш» на северных равнинах.Производительность метода рассчитывается исходя из привеса поголовья.

• Используется в основном с годовалым скотом
• На основе коэффициента безубыточности затрат на фунт прироста x фунтов, полученных на пастбище, на душу населения
• Норма безубыточности для затрат на фунт прибыли сильно варьируется в зависимости от региона и страны, что оставляет широкий диапазон возможных ставок аренды. В публикациях по всей стране указывается диапазон от 0,30 до 0,60 доллара в качестве ставки безубыточности для затрат на фунт прибыли (1, 2).

4. Факторы качества пастбищ

Этот метод рекомендуется для однолетних кормовых пастбищ, таких как покровные культуры, пожнивные остатки и однолетние насаждения для выпаса скота.

• Использует текущую рыночную стоимость для цены сена за тонну x коэффициент качества пастбища x эквивалент поголовья
• Этот метод неэффективен для пастбищных угодий и приведет к занижению арендных ставок, особенно с хорошими ценами на крупный рогатый скот и более низкими ценами на сено (то есть 60 долларов за тонну травяного сена x 0.15 x 1,15 (корова весом 1200 фунтов с теленком = 10,35 долл. США / AUM)

Ставки аренды пастбищ часто зависят от цен на сырьевые товары, такие как товарное сено, кукуруза, ячмень, побочные продукты и альтернативные виды землепользования. Ставки арендной платы за пастбища должны быть конкурентоспособными с производственной стоимостью этих культур, которые обычно скармливаются скоту в качестве альтернативных кормов.

Обязанности

При обсуждении арендных ставок необходимо учитывать ответственность арендатора и землевладельца. В большинстве случаев, если это не оговорено в письменном контракте, арендатор несет ответственность за деятельность, связанную с животноводством и управлением.Эти мероприятия включают:

• Проверка поголовья
• Проверка / обслуживание источников воды
• Обеспечение соли, минералов и борьбы с мухами
• Ремонт забора
• Часто оговаривается между арендатором и землевладельцем
• Материал обычно предоставляется землевладельцем, но может отличаться от региона к региону

Землевладелец обычно отвечает за деятельность, связанную с земледелием. Эти мероприятия включают:

• Забор
• Ответственность за материалы и ремонт может быть разной и часто оговаривается между землевладельцем и арендатором
• Вода
• Борьба с сорняками и щетками
• По договоренности, но химикат предоставляет землевладелец
• Удобрение и пересев улучшенных пастбищ
• По договоренности, но землевладелец предоставляет удобрения и / или семена

Соображения землевладельца и арендатора

Землевладелец обычно ожидает, что арендная плата будет покрывать налоги на недвижимость, расходы на содержание земли (ремонт заборов, затраты на источники воды, борьбу с сорняками / управление сорняками и т. Д.)), страхование и любой интерес к инвестициям, если земля покупается. Землевладелец должен иметь возможность покрывать все наличные расходы за счет арендной платы; однако в некоторых случаях это может быть нереально из-за текущего диапазона и значений пастбищ

Арендатор должен определить уровень доступности для аренды пастбища на основе текущей рыночной стоимости домашнего скота, наличия и стоимости альтернативных кормов и наличия других пастбищ на разумном расстоянии.По сути, арендаторам необходимо знать, что они могут себе позволить, исходя из их доходности на голову или стадо и прогнозируемого годового бюджета.

Аренда по Акко

Аренда по акрам — самый простой вариант, потому что он устанавливает ставку прямой оплаты за каждый акр пастбищной земли и наиболее знаком животноводам и землевладельцам. Тем не менее, этот метод имеет наибольший потенциал для экономических усилий и усилий по сохранению земель.

При аренде пастбищ по акрам устанавливается стоимость земли на весь год эксплуатации (на основе Кодекса века Северной Дакоты) и обычно не привязана к поголовью скота, если это не указано в контракте.Этот метод обычно выгоден арендатору с экономической точки зрения, поскольку он может добавить больше скота без внесения платы.

Этот метод также может увеличить риск чрезмерного выпаса, поскольку добавление большего количества скота не увеличивает расходы арендатора. Увеличение поголовья скота снижает прямые затраты на поголовье скота и потенциально может привести к чрезмерному выпасу пастбищ, если в течение определенного периода времени будет добавлено слишком много скота. Производитель домашнего скота может столкнуться с плохой продуктивностью скота, а землевладелец может столкнуться с деградацией ресурсов из-за чрезмерного выпаса скота.

Текущие рыночные ставки — данные исследования

Национальная служба сельскохозяйственной статистики (NASS) Министерства сельского хозяйства США в Северной Дакоте предоставляет средние ставки арендной платы за пастбища и стоимость пастбищ / пастбищ, которые рассчитываются на основе ежегодных опросов фермеров и владельцев ранчо. Около 8000 сельскохозяйственных производителей Северной Дакоты ответили на опрос 2020 года.

В таблице 1 приведены данные на уровне округов для средних и наиболее часто регистрируемых арендных ставок на акр, а также средней стоимости арендованных пастбищ и пастбищ в 2021 году (Департамент доверительных земель Северной Дакоты, 2021).Мы советуем читателю проявлять осмотрительность при использовании этих средних значений по округам и использовать эти значения как один из факторов при заключении договоренностей об аренде.

Рентабельность инвестиций

Землевладельцы могут определить арендную стоимость, исходя из желаемой отдачи от инвестиций, исходя из их оценочной стоимости пастбищ или пастбищ. Это довольно простой метод оценки базовой арендной ставки за акр. Затем базовая ставка может использоваться для согласования окончательной ставки в зависимости от взносов каждой стороны.

Чтобы определить базовую ставку, умножьте оценочную стоимость земли (таблица 1 или стоимость земли, если она известна) на принятое соотношение арендной платы к стоимости и разделите на 100 (например, 3,5% / 100 = 0,035). .

Отношение арендной платы к стоимости будет меняться из года в год в зависимости от типичной прибыли, которую вы ожидаете от банка или инвестиций. Эти цифры могут варьироваться от 1,5% до 8%, в зависимости от округа, региона, области и штата.

Согласно опубликованным отчетам, арендная плата за пастбища колеблется от 1.5–2% рыночной стоимости на Среднем Западе (Hofstrand and Edwards, 2015) и от 3,5% до 6% рыночной стоимости на Западе (Hendrix, 2015). Вы, как землевладелец или арендатор, можете определить, какое соотношение доходности к стоимости вас устраивает, когда начинаете переговоры.

Землевладелец может определить начальную точку возврата инвестиций на основе стоимости земли и рассчитать возврат инвестиций, который устраивает отдельного человека. Землевладелец может сравнить с отчетом NASS Северной Дакоты и сопоставить значения арендной платы рассчитанной арендной платы с отчетами об арендной плате для отдельного округа.

Землевладельцы должны быть открыты для переговоров, основанных на спросе и предложении, доверии и позитивных отношениях с потенциальными арендаторами, текущих рыночных ценах и тенденциях животноводства, а также приемлемых вкладах обеих сторон в управление стадом домашнего скота и содержание пастбищной инфраструктуры.

Таблица 1. Средние арендные ставки, наиболее часто используемая средняя арендная ставка и средняя стоимость земли для пастбищных и неорошаемых пастбищ в Северной Дакоте в 2021 году.

Формула : _______________ ÷ 100 x ________________ = _______________
% желаемая доходность Стоимость земли / акр Ставка аренды / акр

Аренда животноводческим помещением в месяц (AUM)

Аренда животноводческого помещения на месяц (AUM) обеспечивает наиболее справедливый вариант для землевладельца и арендатора при одновременном снижении риска чрезмерного выпаса или недостаточного поголовья.Чрезмерный выпас снижает долгосрочную экологическую функцию растительного сообщества, снижает жизнеспособность растений и потенциал производства кормов в будущие годы и влияет на общую продуктивность стада (прирост в день и прирост на акр), особенно в будущие годы.

Недостаточность запасов приводит к снижению потенциального дохода землевладельца, поскольку арендатор платит только за то количество выпасаемых животных. В некоторых случаях может быть желательна нехватка запасов; например, когда требуется улучшение среды обитания диких животных для увеличения популяций диких животных.

Следует обратить внимание на то, что недостаток запасов в течение многих лет (два года или дольше, в зависимости от местоположения) приведет к накоплению подстилки и более прохладному и влажному микроклимату, который способствует вторжению экзотических трав прохладного сезона в северные районы. Равнины, что отрицательно сказывается на растительных сообществах естественных пастбищ.

Пример 1

Пастбищные угодья в округе Мерсер
Средняя стоимость земли в 2020 г. — 1127 долларов за акр

Справедливая рыночная доходность на уровне 2 процентов: 0.020 x 1127 долларов = 22,54 доллара на акр
Справедливая рыночная доходность при 3,5 процента: 0,035 x 1127 долларов = 39,45 долларов на

Северная Дакота NASS 2021 Средняя арендная ставка: 18,80 долларов США; наиболее частая ставка: $ 18

Пример 2

Бромовая трава (прирученная) Пастбище в округе Рэнсом
Средняя стоимость земли в 2020 г. — 1494 долл. США за акр

Справедливая рыночная доходность на уровне 2 процентов: 0,020 x 1494 доллара США = 29,88 доллара США на акр
Справедливая рыночная доходность на уровне 3,5 процента: 0,035 x 1494 доллара США = 52,29 доллара США на акр

Северная Дакота NASS 2021 Средняя арендная ставка: 33 доллара.80; наиболее частая ставка: $ 25

Пример 3

Пастбищные угодья в округе Голден-Вэлли
Средняя стоимость земли в 2020 г. — 625 долл. США за акр

Справедливая рыночная доходность при 2 процентах: 0,020 x 625 долл. США = 12,50 долл. США / акр
Справедливая рыночная доходность при 3,5 процентах: 0,035 x 625 долл. США = 21,88 долл. США на акр

Северная Дакота NASS 2021 Средняя арендная ставка: 13,80 долларов США; наиболее частая ставка: $ 10

Расчет AUM — Норма запасов

Используя метод аренды AUM, арендатор платит арендную плату в зависимости от количества выпасаемых животных и продолжительности использования пастбища.Чтобы определить AUM, вы сначала должны преобразовать класс домашнего скота в эквивалент животной единицы (см. Таблицу 2). Поголовье (AU) основано на потреблении корма 1000-фунтовой коровой с теленком в возрасте до 6 месяцев или ежедневном потреблении 26 фунтов / день сушеного в печи корма или 30 фунтов / день воздушно-сухого корма. . AUM — это количество корма, потребленное одной AU за один месяц (M).

Формула нормы поголовья:
__________ x ____________ = _______________ x __________ = __________
Количество голов AUE (таблица 2) Поголовье (AU) Месяцы (M) AUM

Пример 1

100 коров весом 1200 фунтов с телятами с запланированным графиком выпаса с 15 мая по ноябрь.1. Четыре взрослых быка выпасались с 1 июля по 15 сентября

100 x 1,15 = 115 AU x 5,5 M = 632,5 AUM
4 x 1,40 = 5,6 AU x 2,5 M = 14,0 AUM
Всего 646,5 AUM

Пример 2

250 овец с ягнятами с плановым графиком выпаса с 1 июня по 1 ноября. Пять баранов с 1 сентября по 1 ноября

250 x 0,20 = 50 AU x 5 M = 250,0 AUM
5 x 0,25 = 1,25 AU x 2 M = 2,5 AU
Всего 252.5 АУМ

Расчет арендной ставки AUM — грузоподъемность

Стоимость арендной платы за пастбища с использованием метода AUM может сильно варьироваться и зависеть от спроса и предложения. В Северной Дакоте практически нет данных обследований, которые предоставляют среднюю или наиболее часто используемую ставку AUM. Однако после того, как вы рассчитали свою арендную ставку по акрам, вы можете преобразовать это значение в ставку AUM.

Для расчета ставки AUM необходимо определить среднюю пропускную способность вашего пастбища.Для землевладельцев, которые не знают о продуктивности своих пастбищ или пастбищ, таблица 3 включена, чтобы предоставить ориентировочные данные о норме поголовья для различных регионов (см. Рисунок 1 для нескольких областей земельных ресурсов) Северной Дакоты.

Землевладелец и арендатор согласовывают ставку аренды за акр и определяют общую плату за пастбище, исходя из предположения, что домашний скот будет пастись в течение всего запланированного пастбищного сезона (даже если они этого не сделают). Затем землевладелец оценивает пропускную способность арендуемого пастбища.Настоятельно рекомендуется определение фактической пропускной способности с использованием текущего или прошлого плана сохранения.

Землевладелец должен классифицировать все акры пастбищ по типам возвышенной и равнинной растительности (включая тип почвы). Каждый тип растительности умножается на рекомендованную норму поголовья из Таблицы 3, чтобы определить доступные AUM. Наконец, вы разделите общую сумму на AUM, имеющиеся на пастбище, чтобы определить арендную ставку AUM.

Используя это значение, арендатор платит только за количество животных, выпасаемых за определенный период времени.См. Публикацию NDSU Extension «Определение вместимости и нормы поголовья для пастбищ и пастбищ в Северной Дакоте» для получения дополнительной информации об оценке продуктивности.

Таблица 2. Руководство по эквивалентам животных единиц (AUE) ¹ .

Рисунок 1. Основные земельные ресурсы территорий Северной Дакоты.

Таблица 3. Ориентировочная прогнозная продуктивность в животных месяцах на акр (AUM / ac) по участкам и нескольким участкам земельных ресурсов (MLRA) для эталонных растительных сообществ ¹ .

Формула несущей способности:
__________________ x ____________________ = _______________ (Повторите для всех типов растительности)
Количество акров Рекомендуемые AUM / ac AUM (Таблица 3)

Формула арендной ставки AUM:
__________________ ÷ ________________________ = _____________
Общая сумма на основе оплаты Общая сумма AUM из комбинированной ставки AUM
для согласованных типов растительности на акр с использованием формулы
арендной ставки

Рекомендуемая формула выпаса:
_______________ ÷ ________________ = ________________
Всего AUM Месяцы запланированного Макс.Количество животных
пастбищ для выпаса

Пример 1

пастбище площадью 1000 акров в округе Мерсер (MLRA 54 ¹ ) с согласованной арендной платой 18,80 долл. США за акр при общей оплате 18 800 долл. США. Планируемый пастбищный сезон — 15 мая — 1 ноября (5,5 месяцев). Пастбище содержит 70% песчаной растительности, 20% мелкой растительности и 10% разливной растительности.

Сэнди: 700 акров x 0,66 AUM / ac ² = 462 AUM
Мелководье: 200 акров x 0.38 AUM / ac ² = 76 AUM
Перелив: 100 акров x 0,87 AUM / ac ² = 87 AUM
Итого: 625 AUM

Ставка аренды = 30,08 долларов США / AUM (18 800 долларов США ÷ 625 AUM)

Количество рекомендуемых единиц поголовья (AU) = 113,6 AU (625 AUM ÷ 5,5 месяцев)
Рекомендуемое количество коров весом 1200 фунтов с телятами = 99 голов (113,6 AU ÷ 1,15 AUE ³ — корова весом 1200 фунтов с теленком) для 5,5 месяцев

¹ Показано на рисунке 1.
² Взято из таблицы 3.
³ Взято из таблицы 2.

Пример 2

пастбища площадью 1000 акров в округе Рэнсом (MLRA 55B ¹ ) с согласованной арендной платой в размере 33,80 долл. США за акр с общей оплатой в размере 33 800 долл. США. Планируемый пастбищный сезон — 15 мая — 1 ноября (5,5 месяцев). Пастбище содержит 70% песчаной растительности, 20% мелкой растительности и 10% разливной растительности.

Сэнди: 700 акров x 0,77 AUM / ac ² = 539 AUM
Мелкая: 200 акров x 0.52 AUM / ac ² = 104 AUM
Перелив: 100 акров x 1,01 AUM / ac ² = 101 AUM
Итого: 744 AUM

Ставка аренды = 45,43 долл. США / AUM (33 800 долл. США ÷ 744 AUM)

Количество рекомендуемых единиц поголовья (AU) = 135,3 AU (744 AUM ÷ 5,5 месяцев)
Рекомендуемое количество коров весом 1200 фунтов с телятами = 118 голов (135,3 AU ÷ 1,15 AUE ³ — корова весом 1200 фунтов с теленком) для 5,5 месяцев

¹ Показано на рисунке 1.
² Взято из таблицы 3.
³ Взято из таблицы 2.

Аренда с использованием показателей качества пастбищ

(Используется для однолетних кормов, таких как покровные культуры и пожнивные остатки)

Коэффициенты качества пастбищ (PQF) — это метод, рекомендуемый для однолетних кормов и улучшенных пастбищ. Этот метод обычно используется на улучшенных пастбищах, таких как садовая трава и овсяница высокорослая, в центрально-восточных регионах США. Однако он может обеспечить базовую цену на однолетние культуры и пожнивные остатки в северных регионах.

В методе PQF используется текущая рыночная стоимость сена за тонну. Эта цена сена умножается на PQF, который лучше всего описывает тип пастбища (Таблица 4). Примечание : Цена сена должна представлять собой среднюю цену на травяное сено хорошего качества или сено лучшего репрезентативного качества, которое соответствует типу фуража, в зависимости от того, что больше.

Затем это значение умножается на эквивалент животной единицы (AUE) для класса и размера выпаса скота (Таблица 2). Ставка аренды будет представлена ​​в долларах за ставку AUM.

Формула коэффициента выпаса AUM с использованием PQF:
A × B × C = арендная плата за пастбище на единицу скота в месяц

A = рыночная цена за тонну сена
B = коэффициент качества пастбищ,
C = эквивалент животной единицы (AUE)

Для этого метода рыночная стоимость тюкованного сена и качество пастбища вводятся в уравнение с соответствующим AUE. «А» в уравнении — рыночная цена сена за тонну. «В» — показатель качества пастбищ. «C» — коэффициент преобразования AU.

Пример 1

Расчет арендной платы AUM для высококачественных, пышных пастбищ, засаженных покровной культурой

Рыночная цена эквивалентного сена составляет 140 долларов за тонну (A = 140)
Качество пастбищ — пышные, покровные культуры (B = 0.22)
Пары корова / теленок (коровы весом 1200 фунтов — 1,15 AUE) (C = 1,15)
140 × 0,22 × 1,15 = 35,42 долл. США / AUM

Пример 2

Расчет ставки АУМ для пастбища, состоящего из пожнивных остатков пшеницы с некоторым отрастанием

Рыночная цена на сено хорошего качества составляет 60 долларов за тонну (A = 60)
Мелкозерновые пожнивные остатки с некоторым (ограниченным) отрастанием (B = 0,12)
Пары корова-детеныш (коровы весом 1400 фунтов) (1,29 AUE) ( C = 1,29)
0 × 0,12 × 1.29 = 9,29 долл. США /

Пример 3

Расчет арендной платы AUM для пастбища очень хорошего качества с несколькими семенными головами и зеленью

Рыночная цена эквивалентного сена составляет 100 долларов за тонну (A = 100)
Пастбище очень хорошего качества и зелень (B = 0,20)
Пары корова-теленок (коровы весом 1400 фунтов) (1,29 AUE) (C = 1,29)
100 × 0,20 × 1,29 = 25,80 долл. США /

Таблица 4. Коэффициенты качества пастбищ и тип сена, используемые для определения справедливой рыночной стоимости для определения арендных ставок по типу и качеству пастбищ.

Ссылки

Хендрикс, Ф.В. 2015. Расчет справедливых пастбищных норм. Публикация FS187E. Университет штата Вашингтон. pubs.extension.wsu.edu/calculation-of-fair-pasture-rates

Хофстранд, Д., и У. Эдвардс. 2015. Расчет ставки аренды пастбищ. Файл AgDM C2-23. Государственный университет Айовы. www.extension.iastate.edu/agdm/wholefarm/pdf/c2-23.pdf

Департамент доверительных земель Северной Дакоты. 2021. 2021 Округ Арендная плата и ценности Северная Дакота. Департамент доверительных земель Северной Дакоты. www.land.nd.gov/sites/www/files/documents/Surface/Rent%20Survey/2021%20County%20Rents%20and%20Prices%20North%20Dakota.pdf

Информация об аренде скота — SJRWMD

Лизинг дойных коров

Вы получили доступ к архиву информационных бюллетеней кооперативного расширения штата Вирджиния.Эти файлы охватывают информационные бюллетени, размещенные на нашем старом веб-сайте за более чем десять лет. (до апреля / мая 2009 г.) и предоставляются только в исторических целях. Таким образом, они могут содержать устаревшие ссылки и неработающие ссылки.

Чтобы увидеть наши последние информационные бюллетени и текущую информацию, посетите наш веб-сайт по адресу http://www.ext.vt.edu/news/.

Индекс архива информационных бюллетеней: http: //sites.ext.vt.edu / информационный бюллетень-архив /

Лизинг дойных коров

Отчет об управлении фермерским хозяйством, апрель 1998 г.

Джек Данфорд Департамента сельского хозяйства и прикладной экономики, Технологический институт Вирджинии

Владение — это самый простой способ получить доступ к дойным коровам. В этой нестабильной молочной экономике, с, как правило, более низкими ценами на молоко и более непредсказуемыми операционными расходами, многие фермеры оказываются в положении, когда не могут накопить денежные средства или претендовать на получение ссуды для увеличения количества дойных коров на своей ферме.Лизинг может быть вариантом для некоторых молочных фермеров, у которых есть проблемы с денежным потоком.

Доктор Брюс Л. Джонс, специалист по расширенному управлению фермой в Университете Висконсина, подготовил публикацию «Аренда молочных коров», в которой аренда коров обсуждается с нескольких аспектов. Он перечисляет целый ряд преимуществ и недостатков для владельца и арендатора дойных коров в своем непредвзятом подходе к аренде коров. Однако это обсуждение будет ограничено некоторыми экономическими соображениями о лизинге.

По словам Джонса, ключом к переговорам о «справедливой» арендной плате дойных коров является понимание обеими сторонами цели арендной платы.Рента — это экономическая прибыль, которая компенсирует владельцу вложения капитала в дойных коров. Аренда — это еще не вся прибыль для владельца. Арендная плата — это доход, который позволяет владельцу покрывать расходы на содержание коровы, включая (1) амортизацию, (2) проценты на капитал, (3) налоги (в юрисдикциях, где существует налог на личную собственность на домашний скот) и (4) страхование и смерть. убытки. Эти затраты будут определять арендную плату, которую владелец хотел бы получать за своих дойных коров.

Приведенный ниже рабочий лист можно использовать в качестве руководства для оценки общей годовой стоимости владения дойной коровой.

В этом примере владелец хотел бы получить 256 долларов в год или около 21 доллара в месяц за аренду коровы. Эта ставка может широко варьироваться в зависимости от первоначальной стоимости и стоимости утилизации коровы, процентной ставки, которую владелец использует в течение срока аренды, и, что наиболее важно, текущих конкурентоспособных ставок аренды коровы в сообществе.После завершения этого расчета может потребоваться корректировка. Например, если владелец получает в дополнение к арендной плате всех телят стоимостью, скажем, 100 долларов на голову, то арендная плата должна быть скорректирована в сторону понижения до 156 долларов в этом примере или 13 долларов в месяц.

Экономические соображения являются важными вопросами, которые необходимо оценить при рассмотрении вопроса о сдаче в аренду молочных коров, но необходимо учитывать множество других моментов, включая продолжительность аренды, потери в результате гибели, приобретение замены и процедуры урегулирования лизинговых споров.Кроме того, по мере того, как денежные потоки становятся более жесткими, фермеру следует сравнивать прогнозируемую чистую прибыль от увеличения продуктивности коров с текущим стадом по сравнению с увеличением количества коров. Почти в каждом случае общая продуктивность стада будет временно (или не временно) снижаться, когда к лактирующему стаду добавляется значительное количество новых коров.

Также разумно изучить вопрос о заимствовании средств для покупки коров до принятия решения об аренде коров. Во многих случаях может быть финансово выгодно покупать коров, а не арендовать их, поскольку годовая выплата долга может быть меньше годовой арендной платы, а когда долг выплачивается, коровы остаются в собственности.Кроме того, разумной деловой практикой и обычной вежливостью является информирование нынешних кредиторов о намерении арендовать коров или любой другой актив в этом отношении, поскольку арендные платежи могут повлиять на текущий график погашения долга.

Посетите Совместное расширение штата Вирджиния

Арендные ставки | Ферма Прогресс

Аренда помещений

Старый: От 10 до 15% первоначальных инвестиций

Новое: От 12 до 16% первоначальной инвестиционной стоимости, если построено специально для аренды.Если новое здание уже существует и стоит пустым, диапазон может быть меньше.

Арендатор: Оплачивает все расходы на коммунальные услуги и мелкий ремонт здания и техническое обслуживание оборудования.

Владелец: Платит налоги на недвижимость, страхование от пожара и ветра, затраты на реконструкцию здания и затраты на замену очистителей коровников, разгрузчиков силосов и оборудования для животноводства.

Оба: Имеют страховку ответственности на ферме.

Аренда машинного депо

Старый, маленький, низкие потолки, маленькие двери, земляной пол: 0 $.От 10 до 0,30 долл. / Кв. фут / год В среднем: 0,20 $ / кв. фут / год

Новые, большие, высокие потолки, большие двери, пол цементный: от 0,30 $ до 0,70 $ / кв. фут / год В среднем: 0,45 $ / кв. фут / год

Аренда молочного комплекса

Доильный зал, оборудование, коровник, хранилище кормов, помещения для обработки и хранения навоза, а также подменное помещение для телок: от 75 до 200 долларов за одну корову в год.

Старые (коровник на 40 коров): от 75 до 125 долларов за единицу коровы в год. или от 6 до 11 долларов за одну корову в месяц.В среднем: 90 долларов за одну корову в год. или 7,50 долларов США / корову в месяц

Стоимость ремонта старого молочного цеха может быть значительным. В большинстве случаев все ремонтные работы берет на себя арендатор.

Modern (вместимость более 60 коров): от 120 до 200 долларов за одну корову в год. или от 10 до 15 долларов за одну корову в месяц. В среднем: 140 долларов за одну корову в год. или 12 долларов за единицу коровы в месяц.

Современные объекты должны иметь много встроенной трудосберегающей техники (например, хранилища жидкого навоза и конвейеры кормов).

Аренда свинарников

Хижина для выпаса опороса: от 3 до 18 долларов за хижину в год.В среднем: 9 долларов за хижину в год.

Станция для опороса: 2,50–10,50 долларов за поросенка, отнятого от груди, или от 5 до 35 долларов за ящик / помет или от 25 до 400 долларов за ящик в год. В среднем: 5,50 долларов США за отъемную свинью или 110 долларов за ящик в год.

Питомник: от 1 до 7,50 долларов за свинью. В среднем: 3 доллара за свинью.

От опороса до конца: Современные: от 4 до 18 долларов за голову; В среднем: 9 долларов на душу населения.

Конфайнментное здание с отделкой: от 10,50 до 35 долларов за место в год. или от 2 до 10,50 долларов за голову, или от 0,05 до 0,08 доллара за свинью в день.В среднем: 30 долларов за место в год. или 7 долларов за голову, или 0,07 доллара за свинью в день.

Открытая передняя отделочная установка: от 3,75 до 25 долларов за место в год. или от 2 до 8 долларов за голову, или от 0,02 до 0,05 доллара за свинью в день. В среднем: 12,34 доллара за место в год. или 5 долларов за голову, или 0,04 доллара за свинью в день.

Аренда помещений для кормления крупного рогатого скота

От 1 до 9 долларов за человека в месяц или от 9 до 80 долларов за человека в день, или от 0,07 до 0,30 доллара за человека в день. В среднем: 4,50 доллара на человека в месяц, или 38 долларов на человека, или 0,15 доллара на человека в день.

Аренда зернохранилища

Старые, меньшие, высокие трудозатраты, большие потери зерна: $ 0.01–0,015 долл. США / бушель в месяц и 0,09–0,12 долл. США / бушель в год. минимум.

Новая, более крупная, хорошая элеваторная система перемещения зерна, небольшие потери зерна: 0,015–0,03 долл. США / бушель в месяц и 0,12–0,20 долл. США / бушель в год. минимум. Должна иметься возможность охлаждать зерно осенью и согревать его весной. Также следует поддерживать зерно в хорошем состоянии. Если к объекту пристроена зерносушилка, для которой владелец поставляет топливо, арендная плата может быть увеличена на 0,05–0,08 долл. США за бушель за период (обычно на один год). Если оператор поставляет топливо, дополнительная арендная плата составит 0 долларов.От 5 до 0,75 $ / бушель / период.